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无锡梁溪区构建“网格 网络”社会治理格局


2018年09月21日 03:07

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  销售率不足4成 限房价项目压力大  机构认为,价格、供应、位置等复杂因素造成库存较高,明年形势或将更加严峻

  创意制图/新京报记者 王远征

  与加快入市供应出现井喷不同的是,北京限房价项目销售存在巨大压力。根据中原地产研究中心统计数据,截至9月11日,北京合计有16个限房价项目取得18期预售证,合计提供9038套房源,合计建筑规划面积93.5万平方米(另外还有超过30万平方米车位等配套)。按照真实销售情况,平均去化不足4成(包括未及时网签的数量)。在业内人士看来,价格、产品、供应等多方面复杂因素造成了限房价项目市场库存较高、去化压力较大。

  实际网签销售率仅12%

  中原地产研究中心统计数据显示,从网签数据来看,因部分项目刚刚取得预售证,只有8个项目有网签数据,合计网签只有1089套,据此计算,实现网签销售率只有12%。

  据记者观察,这8个项目分别是熙悦林语、瑞悦府、万和斐丽、华润理想国、瀛海府、旭辉城等,去化最多的是瀛海府一期,基本售完。而部分项目网签去化率较低,在个位数。

  网签数据显示限房价项目去化率较低,除了跟网签数据滞后有关系外,合硕机构首席分析师郭毅认为,已经不能按照常规商品房的去化比例来判断限房价项目的销售情况了,按照实际入市的套数来看,限房价项目单批次推出的房源量较大,普遍在三四百套、五六百套,而之前的商品房,单批次入市房源数量少的是几十套,多的也就上百套。按照比例来算,不是特别客观,如果按照套数计算,去化还可以。

  根据中原地产统计数据显示,已经入市的16个限房价项目,除了个别项目入市房源在几十套外,大部分项目都在200套以上,多则超过800套。以华润理想国为例,公开资料显示,7月15日共有12栋住宅875套房源取得预售证,7月18日,全部取证房源开盘销售,截至9月12日,共有约283套房源办理预订或网上联机备案。

  另外记者发现,部分限房价项目在一次取证后,只有部分楼栋开盘销售,如果以此计算整个网签销售去化率,也并不客观。以首批入市的限房价项目旭辉城为例,共有9栋住宅754套房源取得预售证,但是进入预售的只有3栋楼,共计270套,截至9月12日,共有73套房源办理预订或网上联机备案。

  即便存在诸多客观因素,也难掩限房价项目去化存在高压的现状,中原地产统计数据显示,按照真实的销售情况,上述入市的16个限房价项目平均去化率不足4成(包括未及时网签的数量)。

  多种因素造成去化高压

  在合硕机构首席分析师郭毅看来,价格、产品、供应等多方面复杂因素造成了限房价项目去化压力较大的现状。

  郭毅表示,首先是北京限房价项目整体供应量庞大,已经成交的60多宗限房价项目地块,总的规划建筑面积在550万平方米左右,能开发的房源数量超过6万套,但是北京新房市场一年的去化量在两三万套的水平,这样的大规模上市,特别是下半年集中上市,对整个市场来说,将形成严峻的去化压力。

  目前,区域内限房价项目集中供应。据记者观察,目前已经入市的限房价项目多分布在亦庄及瀛海、黄村、未来科学城、孙河、房山等区域。

  作为限房价项目的供应大区,大兴的项目多达十余个,主要分布在亦庄板块、旧宫板块、瀛海板块、黄村板块,而前三个板块距离较近,区域内不仅布局有瀛海府,还有万和斐丽、禧瑞天著、熙悦林语、和悦华锦等项目,很容易成为竞品。黄村板块布局有颐璟万和、金悦府、金地悦风华、招商局和永同昌的限房价项目等等。

  中原地产首席分析师张大伟表示,不可避免地,大部分限房价项目都要求非常快的回款速度。所以如果扎堆入市,区域内突然多了几千套房源,这种情况下,销售压力将会非常大。

  “另外,单个项目供应量很大,一个项目一两千的货量,如果一个区域内有两三个限房价项目,就足以覆盖掉这个区域一年的购房需求,但这几个项目是不可能把整个区域的购房需求都带到自己项目来的,这必然造成去化难度的上升。”

  目前,购房者决策周期加长。郭毅表示,限房价项目被限定了售价,且陆续会有类似项目入市,购房者选择余地增大,没有必要着急在当下买房,可以相对轻松地做出自己的购房时间选择与决策。决策周期的加长,也不利于限房价项目的去化。

  此外,项目产品的同质化严重。受70/90政策限定,大部分限房价项目70%的产品需要做成90平方米以下的中小户型。“90平方米以下的产品很难做出花样,无非是南北通透或者是纯南向户型,抑或是一个卫生间或两个卫生间的区别,仅此而已,没有本质的区别,对于购房者来说,在选择上也会无从下手。”郭毅说。

  明年市场或更严峻

  限房价项目对于北京新房市场销售提振明显。根据中原地产统计数据显示,今年上半年,北京新房销售月均在1000-2000套,而自从限房价项目入市以来,7月北京市的商品住宅成交达到了2048套,8月超过3000套,呈上升趋势。

  即便如此,也难掩限房价项目去化压力增大的事实。自2016年底按照“限房价、竞地价”的方式出让土地后,目前北京已经有超过60个限房价项目存在,而入市的16个项目,占比不过三分之一,如果今年下半年北京住宅土地继续开闸放量,市场将遭遇巨大压力。

  郭毅表示,“今年只是一个相对艰难的开始,明年市场会面临更加严峻的局面。”

  高压之下,政策是否有微调的可能?诸如“限房价、竞地价”的出让方式微调,或者是改变土地供应结构,增加纯住宅用地的供应,在郭毅看来,“可能性不大。”也有业内人士表示,“时间是最好的解药,没有更好的办法。”

  新京报记者 段文平

  相关报道详见B09-B10·封面报道

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  人民日报钟声:东北亚合作创造发展新机遇

  东北亚的美好新未来,呼唤各方携手并肩、不懈努力

  符拉迪沃斯托克,被誉为俄罗斯东方海上之门,象征兼收并蓄与开放包容。9月12日,第四届东方经济论坛全会在此举行,中国国家主席习近平发表题为《共享远东发展新机遇 开创东北亚美好新未来》的致辞,总结中国支持、参与俄罗斯远东合作的成果,为开创东北亚地区美好未来描绘了清晰的路线图。

  新形势下,如何抓住历史机遇,顺应时代潮流,加强区域合作?习近平主席提出,要增进互信,维护地区和平安宁;深化合作,实现各国互利共赢;互学互鉴,巩固人民传统友谊;着眼长远,实现综合协调发展。四点主张立足当前东北亚形势,回应各方发展需求,在与会人士中形成强烈共鸣。

  俄罗斯总统普京在互动交流环节即兴发言时表示,俄罗斯完全支持习近平主席关于在“一带一路”框架下对接发展战略,加强基础设施建设的倡议,当前这一进程在逐步推进;蒙古国总统巴特图勒嘎在发言中反复强调培育信任的重要性与迫切性,表示愿继续推进蒙中俄经济走廊建设,促进本地区国家共同发展;韩国总理李洛渊提出要同各国共同协商建立东北亚交通大通道,以促进地区繁荣。

  当前,国际形势深刻复杂变化,强权政治、单边主义、保护主义抬头。世界政治经济形势错综复杂,东北亚局势总体稳定向好。东北亚国家亟须抓住难得的历史时机,进一步挖掘合作潜力,共同为地区和平、稳定、繁荣作出积极贡献。

  从发展潜力来看,东北亚地区六国人口占全球人口23%,国内生产总值占全球经济总量19%,地区能源资源丰富,具有世界领先的科技研发能力,资金和人力资源充足,各国经济发展各具优势,特点鲜明,互补性强。仅以远东合作为例,2017年中国同俄罗斯远东联邦区贸易额超过77亿美元,中方参与远东跨越式发展区和自由港项目30余个,规划投资超过40亿美元,中国已经成为俄罗斯远东地区第一大贸易伙伴国和第一大外资来源国。无数合作事例证明,只要各方积极开展发展战略对接,大力推动小多边合作、次区域合作,东北亚地区国家完全有能力、有条件充分发挥各自优势,开展各领域、深层次合作,努力构建东北亚经济圈。

  加强东北亚合作契合域内各方利益,是本地区国家的共同追求。破题区域合作,格外需要使命担当与建设性方案。作为东北亚地区重要一员,中方始终秉持和平发展理念,努力营造和睦友好的周边环境,致力于推动地区各国交流对话,中国提出的“一带一路”倡议也为加强东北亚合作提供了切实可行的路径。中俄正在积极开展“一带一路”建设和欧亚经济联盟对接,中蒙继续大力推动“一带一路”同“发展之路”对接,韩方愿积极参与共建“一带一路”,日本首相安倍晋三在多个场合提出,希望与中方积极探讨在“一带一路”框架内的合作……“一带一路”在东北亚地区获得广泛响应,为推动实现本地区多元化、可持续发展打开了“机遇之窗”。

  诚如习近平主席所言:“一个和睦、互信、团结、稳定的东北亚符合各国利益和国际社会期待,对维护多边主义、推动国际秩序朝着更加公正合理的方向发展也具有重要意义。”东北亚的美好新未来,迫切呼唤各方携手并肩、不懈努力。

  《 人民日报 》( 2018年09月13日 05 版)


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