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中企中标巴拿马跨运河大桥项目


2018年08月21日 01:17

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  纵深话题  抑制房租病态上涨需多措并举

  秦川

  又到了续租换租的季节。据《北京晚报》报道,相比于个人房东的直租房,租客们发现,机构化的长租公寓的租金提价幅度更高,一套一居室的涨价幅度最高竟能达到29%。专家指出,资本扎堆进驻的长租公寓市场需要抑制盲目涨价冲动,防范租金过高降低了租客租房的质量。

  连日来,多地房租飙升已激起舆论涟漪。无论直租房还是长租公寓,租金上涨都不是心血来潮,而是演绎出一种可以把握的逻辑。在“遏制房价上涨”的时代背景中,有些人看到了租房市场蕴藏的巨大商机,于是干脆在租房上做文章,客观上也推动了房租上涨。此外,城市限购越来越普遍化,导致一些人只能通过租房解决居住问题,也是一个不可忽略的因素。

  一些地方的房租非理性上涨,乃至处于失控状态,与中介是否有关?媒体报道的一个案例颇为典型:一名房东透露,自家房子要出租,120平方米的三居,心理预期7500元,来了两家中介,一家报价8500元给11个月,另一家加价到9000元,几轮过后租金涨到了每月10800元,给11个月……在这番“恶性”炒作下,最终的受害者显然是租客。中介无利不起早,哄抬房租不可能做赔本生意,而整个租房市场陷入发烧状态,“利益链”末端的租客只能吞咽高房租苦果。

  现在少数中介行为不端,行走在违法犯罪边缘,造成很恶劣的影响。据报道,武昌警方调查发现,一伙黑中介以“纠纷”滋事为职业,蓄意坑害租客、欺诈房东,非法营业额高达3000余万元,“纯利润”超过1000万元。法院一审判决该团伙为黑社会性质组织,这是全国首例判决黑中介团伙犯黑社会性质组织罪。

  黑中介只是导致租房市场不规范的重要元素,但不是唯一元素。2011年2月1日起施行的《商品房屋租赁管理办法》规定:“房屋租赁合同期内,出租人不得单方面随意提高租金水平。”一些房东或中介大幅度提升房租,往往在租期即将到来之际,租客面临“要么忍、要么滚”的尴尬。租客往往无力博弈,不得不“挨宰”。

  不正常的房租变化,看似只是房租问题,背后却是租房问题,而解决租房问题不能仅仅盯着租金。大力培育和发展住房租赁市场,已是上下达成的价值共识。一项研究表明,流动人口是我国特别是特大城市中最大的住房困难群体。2016年,中国流动人口的整体规模大概是2.4亿,这些人主要集中在特大城市。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,势在必行。

  结合自身情况,参照发达国家经验,不难发现,唯有让民众愿意租房,并享受到租房尊严,租房市场才能兴旺。在德国,五成以上居民长年租房居住,究其原因,租客利益可得到充分保护——租金受到政府严格管制,房东不得随意撕毁合同。去年5月,我国首部专门针对住房租赁和销售的法规——《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》问世,对“房主欺客”、“黑中介”、“二房东”等行为均提出规范和约束。保护租客的合法权益已是公众呼声,也彰显了立法精神。

  除了规范租房市场,加大租赁住房供应也不可或缺。我国租赁市场以个人分散租赁形式为主,统计显示,美国由机构持有或管理房源占比30%,日本高达83%,而我国不到5%。无论制度设计怎么变革,落点都应该是实现共赢,在精准监管中释放市场活力,在依法规范中保护民众权益。

  “发展住房租赁市场特别是长期租赁,保护租赁利益相关方合法权益,支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”这是中央明确提出的要求。以此为契机,只要写好住房租赁这篇大文章,不仅可完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,更能让包括租客在内的民众更有安全感和归属感,并对提升城市发展潜力大有裨益。

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  今年上半年以来,在多重因素的影响下,沪深两市出现一定波动,导致处于运作期的外资私募基金稍显谨慎,但对A股市场的中长期前景,多数外资机构仍表示看好,加速布局的热情不减。

  自去年以来,富达利泰投资管理(上海)有限公司成为首家在中国证券投资基金业协会登记的外资私募证券投资基金管理人后,截至今年7月29日,已有富达、瑞银、富敦等15家外资机构获得私募证券投资基金管理人资格,外资金融机构正在加快布局中国市场。

  中国国际经济交流中心经济研究部副研究员刘向东昨日在接受《证券日报》记者采访时表示,此时允许外资私募进入中国市场,一方面可以吸引外资为我国创新发展提供助力,另一方面当前中国资本市场处于低位区间,现在进入市场,未来回报将比较可观。

  对于外资私募机构进入中国市场,在业内人士看来,这说明外资看好中国市场。

  在上述14家外资私募中,已有10家机构发行了产品。截至目前,已经备案的外资私募基金产品数量达到16只,涵盖了主动选股、量化选股、绝对收益、固定收益等多种策略,其中以投资A股市场的产品居多。最早进入的富达、瑞银已经分别备案了3只产品。

  除了上述已经取得私募证券投资基金管理人资格的机构外,还有大批外资机构已经注册了外商独资投资管理公司,不排除未来申请私募基金管理人的可能性。据统计,已有39家国际知名资管公司在陆家嘴设立了近50家独资资产管理类公司,其中较为知名的机构包括先锋领航、纽银梅隆等。

  对于私募基金管理业务资格,多数外资机构将其视为在华长期战略的重要组成部分,对于未来开拓中国市场具有深远的意义。

  刘向东认为,外资私募进入中国市场是中国主动改革开放的重要组成部分,有利于资本市场功能完善,能促进中国私募行业竞争,进而提高效率。

责任编辑:孙文轩

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